Goedkoop bouwen en goedkoop houden

Wat hebben we nodig?
In Schagerbrug worden binnenkort 37 woningen opgeleverd, 14 sociale huur en 23koopwoningen. Zelf gebouwd door een samenwerking van de Wooncompagnie en de cpo Dijkzicht. Zonder projectontwikkelaar, dus zo goedkoop mogelijk. Dat is wat we willen en zohard nodig hebben!

Te weinig goedkope koopwoningen
Het staat in het coalitieakkoord: we willen meer betaalbare woningen bouwen! Is dat gelukt na 2,5 jaar? We komen een aardig eind. Er staan flink wat bouwprojecten op de rit en daar zitten minimaal 30 tot 40% goedkope woningen in, koop en huur. Nieuwe regelgeving schrijft voor dat minimaal 30% van nieuwbouw moet bestaan uit sociale huurwoningen. Dan blijft er weinig capaciteit voor goedkope koopwoningen over (verkoopprijs tot € 260.000,-). In de nieuwe wijk Muggenburg Zuid zijn er van de 726 woningen in totaal 240 bestemd voor huur en slechts 50 voor goedkope koop (7%). De projectontwikkelaar wil nog geen toezegging doen hoe groot (of hoe klein) die woningen dan gaan worden. De trend is dat er steeds kleiner voor meer geld gebouwd wordt. Er zijn veel huurwoningen nodig om lange wachtlijsten weg te werken. Het overgrote deel van de woningzoekenden komt niet voor een sociale huurwoning in aanmerking omdat men (net) teveel verdient. Juist voor starters met weinig inschrijvingstijd is het moeilijk. Tegen de tijd dat ze lang genoeg op de wachtlijst staan verdient men net weer teveel. Voor senioren is lastig om uit hun te groot geworden huis te gaan omdat er gewoon te weinig alternatieven zijn. Vooral voor de groeiende groep een- en tweepersoonshuishoudens moet er betaalbaar gebouwd worden, blijkt uit een woonbehoefteonderzoek van de gemeente. We moeten dus meer werk maken van passende woningen en echt nog meer meters maken om uit de wooncrisis te komen.

Goedkoop bouwen, goedkoop houden
Wat hebben we nodig om wel voldoende goedkope koopwoningen te realiseren? Ten eerste moet er een constructie toegepast worden om goedkope koopwoningen goedkoop te houden. Zes jaar geleden zijn er 8 goedkope koopwoningen voor € 135.000,- gebouwd in Dirkshorn, die worden nu verkocht voor bijna € 300.000,-. We moeten voorkomen dat goedkope koopwoningen in prijs omhoog schieten nadat de eerste bewoner het huis te koop zet.

Hoe houden we goedkope koop goedkoop?
Op huurwoningen die de Wooncompagnie wil verkopen als kluswoning wordt een Koopgarantregeling toegepast. De koper krijgt dan een korting op de koopprijs, bij verkoop is die koper verplicht om de woning terug te verkopen aan de woningbouwvereniging en wordt de korting verrekend. Aan een volgende koper kan opnieuw een korting verleend worden. Op deze manier blijven goedkope woningen beschikbaar op de lange termijn. Die Koopgarantregeling kan breder toegepast worden op ‘gewone’ koopwoningen, bijvoorbeeld door de gemeente. De enige manier om woningen goedkoop te bouwen en goedkoop te houden is door samen te werken. Zelfbouwers kunnen goedkoop bouwen, dat zien we in Schagerbrug. Om nu de woningen goedkoper, èn blijvend goedkoop te houden kan de gemeente een rol spelen. De gemeente kan een sociale verkoopprijs voor de grond rekenen, want de woning is blijvend laag geprijsd. In ruil voor de lagere grondprijs komt er een Koopgarantregeling op de woningen. Zo wordt de koper niets ‘cadeau’ gedaan in de vorm van lage grondkosten, want dit voordeel zit nu in de korting op de marktwaarde van de grond. De lagere bouwkosten verdwijnen ook niet bij een eerste verkoop. Als de woning weer verkocht wordt, wordt deze ‘korting’ doorgegeven. De meerwaarde door prijsstijging, inflatie en woningverbetering komt wel aan de verkoper toe.

Een rekenvoorbeeld: een zelfbouwgroep (cpo) wil een rijtjeswoning laten bouwen voor € 150.000,-, de grond kost normaal € 40.000,- maar wordt nu door de gemeente voor € 20.000.- verkocht (onder voorwaarde van het toepassen van de Koopgarantregeling). Totale kosten: € 170.000,-. Deze woning zou echter op de vrije markt een waarde van € 220.000,- hebben. De ‘korting’ die via de Koopgarantregeling gegeven wordt is € 50.000,-. De woning wordt vervolgens na een x-aantal jaren verkocht. De marktwaarde is dan bijvoorbeeld € 240.000,. De verkoper krijgt dan € 170.000,- + € 20.000,- (de opgebouwde meerwaarde) en de woning wordt aan een volgende koper verkocht voor € 190.000,- (met wederom een korting van € 50.000,-).
Winwin: de eerste koper krijgt een forse korting op de grondprijs en krijgt bij verkoop toch het aandeel in de waardevermeerdering, een nieuwe koper krijgt de kans om een woning ver onder de marktwaarde te kopen.

Kans
Deze manier van samenwerken tussen de gemeente en zelfbouwgroepen zou een goede kans zijn om blijvend goedkope koopwoningen te realiseren. Zelfbouwgroepen (collectief particulier opdrachtgeverschap) laten nu al zien dat ze goedkoop kunnen bouwen. In Schagerbrug worden binnenkort de 23 woningen van de cpo Dijkzicht opgeleverd. Deze woningen hebben kostprijzen tussen de € 220.000,- en € 312.000,-. De kleinste woningen hebben daarbij een goed leefbaar woonoppervlak van 76 m2. Kom daar maar eens om bij projectontwikkelaars die steeds dichter naar de 40 m2 woonoppervlak kruipen.

Onrechtvaardig grondprijsbeleid
Om zo goedkoop mogelijk te kunnen bouwen is er in Schagerbrug gekozen voor fabrieksbouw. Wrang detail is dat het inkoopvoordeel wat men daarmee dacht te behalen in een hogere grondprijs is gaan zitten. Dat is het gevolg van een berekeningsmethode van de gemeente. Er is nog discussie gaande over de rechtvaardigheid daarvan. Het voordeel van slim inkopen moet natuurlijk wel in de zakken van de initiatiefnemers terecht komen en niet in die van de gemeente. De gemeente gaat nu uitzoeken of ze de berekeningsmethode rechtvaardig hebben toegepast. Ook wordt uitgezocht wat de consequenties zijn als de gemeente een Koopgarantregeling gaat uitvoeren. Hoe mooi zou het zijn als er in de cpo initiatieven die op stapel staan in Tuitjenhorn en Dirkshorn een flink aantal echt goedkope koopwoningen gerealiseerd kunnen worden die ook goedkoop blijven in de toekomst.